豫商经济技术开发区新型产业用地试点管理办法（试行）

第一条  为高标准、高起点、高质量推进豫商经济技术开发区建设，进一步提升城市功能品质，提高工业用地配置效率，推进新产业新业态新经济发展，根据法律法规和相关政策要求，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法所称“新型产业用地”是指以建筑功能使用需求为主体的复合用地模式，主要包括生产制造、科技孵化、创意研发、工业设计等产业用房及配套服务设施，即单一宗地上具有两类或两类以上土地使用用途。

第三条  新型产业用地管理应遵循以下原则：

（一）坚持科学合理规划。结合园区主导产业，合理安排新型产业用地布局、规模、时序，明确用地主导功能，科学合理制定规划指标。

（二）严格依照规划管理。严格按照规划安排开展土地供应、建筑设计、后续管理，严禁利用或变相利用新型产业用地进行住宅、商业开发。

（三）优先完善配套设施。按照服务生产、集中配置的原则，依据新型产业用地类型、兼容比例，完善商业商务、市政基础和公共服务等配套设施。

（四）持续提升城市品位。结合地方特色和新型产业特点，加强对建筑形态、高度、色彩等城市设计引导，突出新型产业建筑特色，塑造城市风貌。

第四条  科学合理编制规划。依据国土空间规划，明确新型产业用地布局原则，坚持严控总量、盘活存量、用优增量、提高质量，增强产业用地要素保障能力。结合单元、街区提出总量控制、功能引导、兼容比例要求，建立与城市新型产业用地相适应的规划编制、管理和实施机制。

第五条  集约节约利用空间。明确新型产业用地开发范围、强度等要求，统筹地上地下空间利用，实施立体分层开发，鼓励在功能用途互利、环境要求相容的前提下进行功能复合和空间分层设置，推动在同一空间内分别设立地上、地下建设用地使用权，形成功能多元、集约紧凑、有机链接、产权明晰的复合立体高效用地配置模式。

第六条  新型产业用地用途表达。在规划编制、出具规划条件、土地出让、建设用地规划许可、建设工程规划许可、不动产登记等环节时，土地用途表述为“工业用地（新型产业用地）”。将“新型产业用地”纳入《商丘市规划技术管理规定》相关章节，用地符号以“M0”表示。

第七条  新型产业用地控制指标。新型产业用地容积率大于1.5、小于2.5，建筑系数大于40%、小于60%，绿地率大于10%、小于20%，新型产业用地停车位按照《城市停车规划规范》（GB/T51149—2016）配建，其他配套设施按照国家相关法律法规、规范、标准执行，具体在控制性详细规划和规划条件中予以明确。

第八条  土地用途兼容复合利用。新型产业用地性质为工业用地兼容商业用地，厂房和研发用房为主要用途，产业用地面积不低于70%，产业计容建筑面积不低于总计容建筑面积的80%，商业建筑面积不超过地上总建筑面积的20%，其中零售商业及餐饮原则上不超过地上总建筑面积的10%，服务型公寓原则上不超过地上总建筑面积的10%，且不宜采用套型式设计。

第九条  分层配置空间用益物权。充分考虑产业用地平面布局和竖向分层布局要求，分别设立地上、地下建设用地使用权，供地时将使用权、地役权、共有权及相邻空间关系约定纳入有偿使用合同。依法设立地役权的，在征得相关权利人书面同意后，在规划条件和供地公告中明示，有偿使用合同订立后由需役地与供役地双方签订地役权合同，地役权期限约定不得超过需役地与供役地双方土地使用权剩余期限；地役权自地役权合同生效时设立，需役地与供役地双方可以依法申请地役权登记。

第十条  新型产业用地使用年期。新型产业用地各部分用途的出让年期不得高于各自的法定最高出让年期，产业部分的登记期限最高为50年，商业部分的登记期限最高为40年。鼓励实行弹性年期出让，弹性年期出让原则上不超过20年。先租后让供应的租赁年期原则上不超过5年,出让年期与租赁年期之和不超过20年；租让结合供应的，出租部分的租赁期限应当和出让部分的出让年期一致，原则上不超过20年；长期租赁供应的，租赁期限不超过20年。对于国家、省、市重大产业项目、战略性新兴产业项目等，经豫商经济技术开发区管委会批准后，可合理提高弹性出让年期。

第十一条  建筑方案实施引导。新供产业用地，存量工业、仓储用地转型升级为新型产业用地项目，实行带建筑设计方案出让。由新型产业用地出让方按照控制性详细规划、城市设计等规划要求，委托编制项目建筑设计方案，方案经豫商经济技术开发区管委会审查同意后固化成果，作为后续建设工程规划许可、施工许可、规划核实等审批依据，纳入项目实施方案履约监管相关内容，并作为土地使用权出让合同或出让合同（补充条款）的附件。

第十二条  新型产业用地出让价款。完善以基准地价、标定地价为核心的产业用地价格成果体系和更新机制。新型产业用地出让起始价按用地主用途和所兼容用途分别进行评估，综合修正后确定地价；采用弹性年期出让的，出让价格按照基准地价对应的最高年限进行年期修正；采用先租后让供应的，先期租赁的土地租金、后期租赁转出让的土地价款，经市场评估后确定。

第十三条  新型产业用地支持政策。新型产业用地出让起始价按用地主用途和所兼容用途分别进行评估，综合修正后确定地价。按项目用房自持比例修正系数综合核算，自持比例20%的修正系数为1，自持比例每增加10%修正系数减少0.04。在不低于基准地价的情况下，兼容其他用途用地按相应用途评估价的70%为参考，经豫商经济技术开发区管委会研究决策后确定出让价格。

第十四条  存量产业用地改造范围。统筹将产业转型类、粗放用地类、停建停产类三种类型的低效用地纳入存量产业用地改造范围，结合新产业新业态发展需要，支持不同产业类型合理转换，推动存量产业用地复合改造。存量产业用地由豫商经济技术开发区管委会依据国土空间规划、产业政策、企业生产经营等情况统筹认定后，可升级转型为新型产业用地。

第十五条  存量产业用地提质增效。通过复合立体开发、成片综合开发、更新升级开发模式，将传统工业改造为国家支持的新产业、新业态项目；将相邻多宗低效利用土地通过原土地使用权人、再开发实施主体、政府储备机构或者投资平台重组、收购等方式，实现集中连片盘活；将停建停产类企业通过政府引导、市场主导的方式逐步转型升级，实现“退二优二”。

第十六条  新型产业用房市场流转。新型产业用地转让、抵押等进入二级市场的，按不同用途所占比例综合评估其市场价值。厂房或研发用房最小转让单元不低于300平方米，应先登记再办理交易转让。商业、服务型公寓可分栋、分层、分套进行转让。转让的房屋由豫商经济技术开发区管委会优先回购，不得改变建筑物的性质和用途。

第十七条  加强新型产业用地监管。豫商经济技术开发区管委会与用地单位签订项目监管协议，明确土地用途、建筑物性质、产业类型、投资强度、产出效率等监管内容和要求，约定建设、运营阶段各时间节点以及相应的违约处置措施，对企业进行考核，确保企业按照约定竣工和投产达效，对项目在土地使用期限内实施全过程动态管理。

第十八条  本办法自印发之日起施行，在执行过程中，根据工作需要适时进行修订。

来源：招商网络

展开